성남~여주, 원주~강릉, 서해안 복선전철 건설 신설 역세권 주목

신설 역세권 어디가 뜨고 있나
성남~여주, 원주~강릉, 서해안 복선전철 건설 신설 역세권 주목

부발역 역세권 유력 후보지 3.3㎡당 500만~600만원 호가
사업 본격화 이후 10배 올라, 합덕 도리 일대는 매물 사라져
도시계획 수립 안돼 위험성 커, 현장확인·주민 의견 들어보길

부동산 투자에서 큰 돈을 번 대박 신화 사례는 무수히 많다. 강남 재건축에 투자하거나 경매로 낙찰 받아 큰 돈을 벌기도 하고 산업단지 투자로 성공신화를 만들어가기도 한다.

 

하지만 이는 부동산 시장 호황기 때의 사례고, 지금은 침체기인만큼 이에 맞는 투자전략을 세워야 한다.

관심을 가져야 할 것이 신설 역세권 투자다. 현재 건설 중이거나 계획 중인 신설 전철과철도 주변에 투자하는 전략이다. 더욱이 정부는 앞으로 교통인프라를 도로에서 철도로 전환키로 한 만큼 철도역 주변부 개발이 관심을 끌고 있다.

이 같은 기대심리로 이미 전철 및 철도역 주변 지역으로 투자자들이 몰리 있다. 하지만 자칫 잘못하면 부동산업자들의 포장술에 넘어가 낭패를 볼 수 있는 위험도 도사리고 있다.

성남~여주간 복선전철, 원주~강릉간 복선전철, 서해안선 등을 중심으로 역세권 투자전략과 및 위험 요인을 짚어봤다.

"우리 동네가 앞으로 당진에서 가장 땅값 비싼 곳이 될 것입니다."
서해안 복선 전철 합덕역이 들어설 것으로 알려진 충남 당진 합덕읍 도리 일대. 지난해 12월 국토해양부가 철도 신설 계획을 발표하기 전 3.3㎡당 15만원이면 살 수 있었던 농지가 지금은 3배 이상을 가격에도 매물을 구하기 쉽지 않다. 합덕역이 들어서면 역사 앞쪽이 역세권으로 개발돼, 지금은 논밭인 곳이 상업 또는 주거 용지로 바뀔 것이란 기대감 때문이다. 현지 부동산업자는 "땅 주인들이 더 오를 것이란 기대감에 매물을 내놓지 않고 있다"면서 "앞서 개통된 철도 역세권 땅값이 급등했듯이, 이 곳 역시 상업지역으로 되면 3.3㎡당 1,000만원 이상 올라갈 것"이라고 말했다.

새로운 '길'은 부동산 시장의 가장 확실한 투자처로 꼽힌다. 도로나 전철ㆍ철도 건설 계획이 알려지면 해당 지역 부동산은 들썩거리게 마련이다. 이는 요즘 같은 부동산 불황기에도 예외가 아니다. 부동산을 모르는 초보자조차 가장 확실한 투자처로 꼽히는 것도 이때문이다. 특히 신설 역세권은 단순한 교통여건 개선을 넘어 대규모 상권 형성가능성 때문에 늘 주목의 대상이 될 수 밖에 없다.

◇"역세권 되면 대박"...=

신설역 주변 투자 열기= 철도 개통 효과는 경춘선 복선전철이 잘 보여준다. 지난달 말 국토해양부가 발표한 전국 개별공시지가에 따르면 춘천의 땅값은 1년 전에 비해 무려 9.38%가 상승해 전국 1위를 차지했다. 전국 평균 땅값 상승률(2.57%)의 4배 가까운 것이다. 춘천의 땅 값을 띄운 1등 공신은 지난 해 말 개통된 경춘선 복선전철이다. 서울까지의 운행편이 늘고 시간이 단축되면서 유동인구가 늘자, 아파트와 땅값이 들썩이며 춘천 일대 부동산 시장이 뜨겁게 달아오른 것이다.

춘천의 경우 이미 국도와 고속도로 등 도로망이 잘 발달돼 준(準) 수도권으로 인식돼왔고, 도시 규모도 갖추고 있어 철도 개통 효과가 어느 정도 제한된 측면이 있다. 지방의 소규모 촌락이나 오지의 경우 철도 개통 효과가 극대화된다. 특히 신설 역사 중심으로 조성되는 역세권 후보지는 철도 개통으로 하루아침에 금싸리기 땅으로 변하기 일쑤다.

◇어떤 곳 뜨고 있나=

신설 전철 역세권 개발에 따른 수혜지역으로는 ▦성남-여주 복선전철 ▦서해안복선전철 ▦원주-강릉 복선전철 등이 대표적인 곳으로 꼽히고 있다.

성남~여주간 복선 전철 역사 주변 지역의 역세권 후보지로는 부발역이 들어서는 이천시 부발읍 지역이 거론되고 있다. 사업이 본격화된 2003년 이후 가격이 10배 이상 뛰었다. 주변 중개업소에 따르면 부발역 역세권 유력 후보지는 3.3㎡당 300만~350만원에 실거래가 이뤄지고 있으며 호가는 500~600만원에 이른다. 1,000㎡ 안팎의 매물이 주로 거래된다.

여기에 시가 부발역을 중심으로 아미리, 산촌리 등 주변지역을 특별개발진흥지구로 지정해 이 일대를 중심으로 주거ㆍ상업지 개발이 진행될 것이란 기대감도 한몫하고 있다.

현지의 한 중개업소 관계자는 "특별개발진흥지구는 앞으로 시가화될 곳인데, 상업 지역으로 용도가 바뀐다면 앞으로 2~3배정도 더 가격이 오를 가능성이 높다"고 말했다.

지난해 말 발표된 서해안 복선 전철 역사 후보지역 중에서는 합덕역 예정지로 거론되는 충남당진군 합덕읍 도리 일대의 땅값 상승세가 두드러진다. 이 일대는 투자자들의 문의가 늘고 있지만, 땅 주인들이 매물을 거둬들이고 있어 부르는 게 값이다. 한 중개업자는 "현재 당진지역에서 가장 비싼 땅은 3.3㎡당 1,700만원 선이지만 일부에서는 합덕역 역세권 지역은 이를 웃돌 가능성이 높다는 얘기도 나온다"고 말했다.

원주~강릉간 복선전철 역사 주변 역시 가격이 오름세다. 진부역이 들어설 예정인 평창군 진부면 송정리 일대는 3.3㎡당 60만~70만원에 거래되고 있다. 인근의 한 중개업자는 "동계 올림픽 개최지 선정을 앞두고 매수자들의 문의가 늘고 있지만 지주들이 땅을 내놓지 않아 매물은 많지 않은 편"이라고 말했다.

◇기대 수익 만큼 위험성도 커=

역세권이 된다면 일단 짭짤한 투자수익을 기대해볼 만 하다. 하지만 부동산 전문가들은 신설 역세권 투자는 이 같은 기대수익 못지 않게 리스크 역시 크다는 점에 유의해야 한다고 지적한다.

역사와 가깝더라도 역세권에 편입되느냐, 아니냐에 따라 희비가 엇갈릴 수 있기 때문이다. 더욱이 지방은 상대적으로 유동인구가 적어 역세권상권이 제한적일 수 밖에 없다. 또 역세권 개발방식이 수용인지, 환지인지에 따라 수익률의 편차가 크다. 수용 방식의 경우 토지 수용자들은 시가 수준의 보상비만 받고 토지를 내놔야 한다. 반면, 환지의 경우 땅 일부를 되돌려 받을 수 있어 더 큰 시세 차익을 기대할 수 있다.

실제로 서해안선의 경우 정확한 역사 위치조차 아직 정해지지 않았다. 당진군청 염태상 도시계획팀장은 "역이 어디에 지어질지 모르기 때문에 도로나 역세권 등 어떻게 도시계획을 짤지도 확정되지 않았다"면서 "현재로서는 2019년에 전철을 개통할 것이라는 것만 알뿐"이라고 말했다.

역세권이 될 것으로 보고 땅을 샀다가 제외될 경우 큰 손해를 입을 수 밖에 없다. 서울 등 대도시의 경우 역세권을 역 500m로 보지만, 유동인구가 적은 지방의 경우는 이보다 훨씬 규모가 좁다. 한 부동산 전문가는 "지방은 기존 시가지와 신설 역을 연결하는 지역은 개발가능성이 높지만 이를 벗어나면 별다른 수혜를 기대하기 힘들다"말했다.

성남~여주간 복선전철 역 주변도 시가화 예상 지역인 특별개발진흥지구만 정해졌을 뿐 구체적인 도시계획이 수립되지 않았다. 상업ㆍ주거지역 예정지가 표시된 개발계획 도면이 나돌고 있지만, 어디까지나 추측이다. 더구나 수용이나 환지 등 개발 방식 또한 결정되지 않았다.

원주~강릉간 복선전철 역세권 역시 '동계올림픽 유치' 여부가 투자자들의 희비가 엇갈릴 수 있다. 이미 투자자들은 평창이 앞서 두 차례 유치에 실패하면서 실패를 경험한 바 있다. 지난 2007년의 경우 러시아 소치에 역전패를 한 뒤 평창 일대 부동산 가격이 급락하기도 했다.

◇환금성 염두에 둔 장기투자해야=

부동산 전문가들은 이처럼 신설 역세권 투자는 리스크가 큰 만큼 매우 신중을 기해야 한다고 설명한다.

무엇보다 중요한 것은 현장 확인이다. 쓸모없는 땅을 역세권 예상지로 포장하는 기획부동산도많은 만큼 현장을 보지도 않고 무턱대고 땅을 샀다가는 낭패를 볼 수 있다.

환금성이 낮기 때문에 장기간 자금이 묶일 수 있다는 점도 염두에 둬야 한다. 특히 농지의 경우 나대지 등에 비해 규모가 크기 때문에 단순히 땅값이 싸다는 이유만으로 섣부르게 사면 돈이 묶일 수도 있다.

업계 관계자는 "기획 부동산들이 쓸모 없는 땅을 쪼개 역세권 개발 같은 호재로 포장해 비싸게 파는 사례가 종종 발생한다"면서 "위험 부담이 큰 만큼 현장을 반드시 찾아야 하며, 주변 사정을 잘아는 주민들의 의견을 두루 들어봐야 한다"고 조언했다.